매물 유형: 아파트
분석 번호: 4504
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시된 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,302만 원에서 1억 4,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 4,567만 원과 매우 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 4건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 2층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 3,302만 원을 나타냅니다. #2 사례는 2026년 6월 9층 거래로, 대상 매물 4층과의 층구간 차이로 10점 감점되었으나 보정 후 대입 총액 1억 4,999만 원으로 가장 높은 가치를 보입니다. #3 사례는 2026년 4월 10층 거래로 층구간 감점 후 1억 3,347만 원, #4 사례는 2026년 2월 8층 거래로 층구간 감점 후 1억 4,567만 원으로 산출되었습니다. 제시된 매매가 1억 4,500만 원은 이들 비교사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 적절하게 위치합니다.
대상 매물은 울산 북구 현대파크맨션으로, 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 여유가 있어 재건축/리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 주변에 신기어린이공원 물놀이장, CU 매곡현대파크점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 농소2동 인구는 큰 변동 없이 유지되고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 지하철역과의 접근성은 떨어지므로 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 단지는 1996년 준공되어 2026년 6월 26일 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 240.99%로 법정 상한 300% 대비 약 59%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 완화 여부 등 복합적인 요인에 따라 달라지므로, 현재 단계에서는 가능성만 열려 있는 상태로 판단됩니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있습니다.
울산 북구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세에 있으나, 매매수급동향과 거래량은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달이라는 잠재적 호재를 가지고 있으나, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 단기적인 시세 상승보다는 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 장기적인 가치 변화가 예상됩니다. 거시경제 지표상 가계대출금리가 4.43%로 비교적 높은 수준을 유지하고 있어 매수 심리에 영향을 줄 수 있습니다.
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