매물 유형: 아파트
분석 번호: 4501
종합 리스크 점수: 68점
울산 북구 매곡현대아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 매수 심리가 위축될 수 있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급 예정이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,599만 원에서 1억 498만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 9,399만 원과 유사한 수준으로, 비교사례 중 중위권에서 상위권에 해당하는 가격대입니다. 따라서 제시가는 시장 실거래가와 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 매곡동 매곡현대아파트(101~106동)의 동일 평형(49.805㎡) 거래로, 유사도 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 6월까지로 최근 거래 내역이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.003이 적용되었습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 대상지와 비교사례 간의 조건이 매우 유사함을 나타냅니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 6월 14층 거래가 9,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 8,999만 원으로 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 6월 8층 거래가 1억 500만 원으로, 보정 후 대입 총액은 1억 498만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 동일 단지 내 최근 거래 사례들이 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
매곡현대아파트는 울산 북구 매곡동 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적인 투자 신호입니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 세대당 0.3대의 낮은 주차대수는 단지의 경쟁력을 저하시키는 요인이며, 인근 대규모 신규 공급은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 교통 접근성 측면에서는 지하철역이 없어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 꼬꼬마어린이집 등 교육 시설이 존재합니다.
매곡현대아파트는 준공 32년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 248.2%로 법정 상한 300% 대비 51.8%p의 용적률 갭이 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 주민 동의율 확보, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격 지수 상승세가 지속되고 있으나, 매매수급동향 하락과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량(22,738세대)은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 구체적인 대단지 공급 계획은 지역 내 경쟁을 심화시킬 것으로 예상됩니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 잠재력을 가지고 있으나, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 보입니다. 지역 내 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 보합 또는 약한 상승세를 유지할 것으로 보이나, 대규모 공급 물량의 영향으로 향후 변동성이 커질 수 있습니다.
보류