매물 유형: 아파트
분석 번호: 4500
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 울산 북구 매곡동에 위치한 매곡푸르지오2차 아파트 1층 매매 건입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 주의가 필요합니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,999만 원 ~ 3억 1,699만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 609만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 현재 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84.981㎡로 대상 매물과 유사합니다. #1 사례는 2026년 5월 2층 거래로 유사도 100점, 보정 후 대입 총액은 2억 9,999만 원입니다. #2, #3, #4 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 시점 보정을 거쳐 각각 3억 609만 원, 3억 32만 원, 3억 1,295만 원으로 산출되었습니다. #5 사례는 16층 거래로 층구간 감점(-20점)이 가장 크며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,699만 원입니다. 전체적으로 제시된 매매가 3억 500만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 적절히 위치합니다.
대상 매물은 울산 북구 매곡동 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 매매가격지수 상승 추세에 편승하여 단기적인 시세 상승 여력은 존재합니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 물량에 따른 중장기적인 가격 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 시 주의가 필요합니다. 학군 및 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
매곡푸르지오2차는 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력이 크지 않을 것으로 예상됩니다.
울산 북구 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승에도 불구하고 매매수급동향 하락과 거래량 둔화가 관찰됩니다. 특히, 인근 지역에 2만 2천 세대가 넘는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 매매가 상승을 제한하고 전세가율에도 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 단기적인 시장 흐름은 긍정적일 수 있으나, 중장기적으로는 공급 리스크를 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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