매물 유형: 아파트
분석 번호: 4499
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 울산 북구 매곡푸르지오1차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 매곡동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하며 수요가 높은 지역입니다. 다만, 향후 22,738세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,356만 원에서 3억 3,458만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 1,299만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가격대와 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~4번 사례는 유사도 100점으로 층수까지 유사하여 신뢰도가 높습니다. 5~15번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건을 가진 거래들입니다. 보정 후 대입 총액은 2억 8,356만 원에서 3억 3,458만 원 사이로 형성되었습니다. 이 중 제시가 3억 1,000만 원은 스펙트럼의 중간 정도에 위치합니다.
매곡푸르지오1차는 819세대의 중대형 단지로, 세대당 1.24대의 주차 공간을 갖춰 단지 경쟁력은 양호합니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 주변에 매곡1어린이공원, 동네점빵 등 편의시설이 인접해 있어 주거 환경도 양호합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 장기적인 관점에서는 공급 리스크를 고려해야 합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
울산 북구 지역의 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이고 있으며, 매곡동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하고 있습니다. 이는 현재 시장 분위기가 긍정적임을 시사합니다. 그러나 향후 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 현재의 상승세가 유지될 수 있으나, 장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 지역 내 공장 신축 및 용도변경 허가 등 개발 사업이 활발하여 지역 경제 활성화에는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
매수