매물 유형: 아파트
분석 번호: 4498
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역의 활발한 도시개발사업과 인구 유입 추세는 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 유사 사례별 대입 결과 산출된 1억 500만 원에서 1억 4,601만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 11층 동일 층 거래 사례인 1억 2,199만 원(2026.5) 및 1억 2,561만 원(2026.2)과 비교 시 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 11층에 위치한 사례 #3(1억 2,199만 원, 2026.5) 및 #10(1억 4,571만 원, 2026.2), #11(1억 2,561만 원, 2026.2)은 대상 매물과 층수가 동일하여 직접적인 비교가 가능합니다. 사례 #14(1억 500만 원, 2026.6)와 #15(1억 2,000만 원, 2026.5)는 저층이라는 감점 사유가 존재합니다. 제시가 1억 4,000만 원은 비교사례 스펙트럼 내에서 상위권에 속하는 가격대입니다.
대상 단지는 985세대의 대규모 단지로, 준공 31년차 아파트임에도 불구하고 세대당 24.5대의 높은 주차 비율을 자랑합니다. 인근에 GS더프레시 울산서부점 등 쇼핑 시설과 여러 학교 및 공원이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 재건축 연한 도달 및 낮은 현재 용적률(0.07%) 대비 높은 법정 상한(300%)은 향후 재건축 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 투자 가치입니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 현재 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 0.07%로 매우 낮아 법정 상한 300%까지의 용적률 갭이 299.93%p에 달합니다. 이는 재건축 시 사업성이 매우 높을 것으로 판단되며, 개발 잠재력이 '높음(5점)'으로 평가됩니다. 인근 화정2지구, 방어화정지구 등 도시개발사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
단기적으로는 매매수급동향 하락과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량(총 17,186세대)으로 인해 가격 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 연한 도달, 높은 용적률 갭, 그리고 인근 도시개발사업 및 지역 인구 유입(남목2동 인구 26.8% 증가) 등 강력한 개발 호재들이 잠재되어 있어 미래 성장 전망은 긍정적입니다. 특히 '울산광역시 동구 전하동 도시관리계획(도로) 결정(변경)', '화정2지구 도시개발사업 실시계획(변경)인가', '방어화정지구 도시개발구역 지정 변경' 등 다양한 개발 사업들은 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 투자 시 단기적인 시장 변동성보다는 장기적인 재건축 및 개발 이익 실현 가능성에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.
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