매물 유형: 아파트
분석 번호: 4496
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 최근 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 인근 지역의 활발한 거래량은 긍정적인 신호입니다. 다만, 지역 내 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 712만 원에서 1억 3,566만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래 최고가인 1억 3,500만 원(2026년 2월, 9층)보다 높은 가격으로, 시장의 상승 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 동일 평형(59.98㎡)의 매물로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 거래 시점은 2026년 5월(1개월 전)부터 2026년 1월(5개월 전)까지 다양하며, 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다. 예를 들어, 2026년 5월 8층 거래(1억 3,000만 원)는 보정 후 1억 2,999만 원으로, 2026년 2월 9층 거래(1억 3,500만 원)는 보정 후 1억 3,566만 원으로 대입되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 조건으로 보정되어 가격 타당성 분석의 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 울산 동구 내에서 거래 활성도가 높은 서부동에 위치하며, 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가집니다. 세대당 주차대수가 2.46대로 매우 양호하여 실거주 편의성이 높습니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 78.5%로 상승 추세에 있어 갭투자 수요도 고려해볼 수 있으나, 전세 시장의 변동성에 유의해야 합니다.
현대패밀리명덕2는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 236.35%로 법정 상한 300% 대비 63.65%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 다만, 재건축은 장기간이 소요되며, 주민 동의, 사업성 확보, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 추진 여부와 시기가 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 현재까지 구체적인 재건축 추진 소식은 확인되지 않았습니다.
울산 동구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 전월세 수급동향이 수요 우위를 보여 임대 수익률 측면에서는 안정적일 수 있습니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 지역 내 미분양 물량과 향후 대규모 신규 공급 예정 물량(17,186세대)은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. '청년 유홈(U home) 방어' 등 인근 신규 아파트 공급은 경쟁 심화를 야기할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 수준으로, 향후 시장 변화에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 재건축 잠재력은 긍정적인 요소이나, 실현까지는 많은 시간이 필요할 것으로 예상됩니다.
보류