매물 유형: 아파트
분석 번호: 4494
종합 리스크 점수: 83점
대상 매물은 울산지웰시티자이1단지 29층 매매 건으로, 준공 3년차 신축 아파트이며 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하는 시장 상황에서, 인근 지역의 활발한 도시 개발 및 정비 사업은 긍정적인 투자 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,006만 원에서 6억 2,429만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 이는 대상 매물이 29층 고층이라는 점과 최근 시장의 매매가격지수 상승 추세가 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 울산지웰시티자이1단지 내 유사 면적(84.9804㎡ ~ 84.9976㎡) 거래입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 대부분 2026년 1월부터 6월까지의 최신 거래입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 층수도 대상 매물(29층)과 유사한 고층(17층~25층) 거래가 많아 신뢰도가 높습니다. 감점 사유가 있는 사례들은 층구간 차이(29층 vs 14~15층)로 인한 것이며, 이는 고층 프리미엄을 고려할 때 합리적인 감점으로 판단됩니다. 모든 사례는 시점, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000~1.003으로 미미한 수준의 보정만 적용되어 원본 실거래가와 대입 총액의 차이가 적습니다.
울산지웰시티자이1단지는 신축 대단지 아파트로, 우수한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 울산 동구 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세는 긍정적인 투자 신호로 볼 수 있습니다. 서부동은 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로 유동성이 풍부하며, 인근에 GS더프레시 등 생활 편의시설과 자이꿈어린이집 등 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 단지 경쟁력이 우수합니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
대상 건물은 2023년 준공되어 건물 나이가 3년이므로, 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 23.22%로 법정 상한 250% 대비 여유가 커 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 높을 잠재력이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.
울산 동구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하고 전세가율도 높아지는 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. '울산광역시 동구 전하동 도시관리계획(도로) 결정(변경)', '주전항(지방어항) 어항구역 지정(변경)', '화정2지구 도시개발사업 실시계획(변경)인가' 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 것으로 기대됩니다. 특히 화정2지구 및 방어화정지구 도시개발사업은 주택난 해소 및 도시발전을 도모하여 인근 지역의 주거 환경 개선과 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 '휴먼빌 일산 클래스원', '고양 장항 아테라', '고양장항 제일풍경채' 등 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 단기적인 가격 조정 가능성을 내포하고 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 신축 단지의 장점이 부각될 것으로 보이나, 단기적인 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
조건부 매수