매물 유형: 아파트
분석 번호: 4493
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 다수의 도시개발사업이 진행 중이며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 세대당 0.52대의 낮은 주차대수와 185세대의 소규모 단지라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 1,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 8,700만 원 ~ 최고 8,700만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래가 대비 약 2,800만 원 높은 가격으로, 시장 상황을 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.88㎡)의 2026년 5월 거래(13층, 8,700만 원)입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건으로 평가되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일한 단지 내 거래이므로 유사도가 매우 높습니다.
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 현대청운고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 경쟁력은 양호한 편입니다. 다만, 소규모 단지 규모와 낮은 주차대수는 단지 자체의 경쟁력을 저하시키는 요인으로 작용합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가된 수준으로, 투자 가치를 높이기 위해서는 가격 조정이 필요해 보입니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 357.32%로 법정 상한(250%)을 초과하여 용적률 갭이 -107.32%p인 점은 재건축 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 화정2지구, 방어화정지구 등 도시개발사업이 활발하게 진행되고 있어, 지역 전체의 개발 압력이 높아지면 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 실제 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 현장 확인이 필수적입니다.
울산 동구 아파트 시장은 전반적으로 매매, 전세, 월세 가격지수가 상승 추세에 있으며, 특히 전월세 시장의 수요가 강합니다. 이는 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 시사합니다. 인근 화정2지구, 방어화정지구 도시개발사업 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 매매수급동향 하락세와 상당한 규모의 신규 공급 예정 물량(17,186세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력과 지역 개발 호재를 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 제시된 가격은 비교사례 대비 고평가되어 있어 단기적인 투자 수익 실현에는 어려움이 있을 수 있습니다.
보류