매물 유형: 아파트
분석 번호: 4492
종합 리스크 점수: 68점
울산 동구 서부성원상떼빌은 준공 21년차의 대규모 단지로, 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다. 인근에 다수의 도시개발사업 및 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 적정 가격 범위 내에 있으나, 향후 공급 물량 증가에 따른 시장 변화를 주시해야 합니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,000만 원에서 2억 7,476만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 2억 4,028만 원과 매우 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 적정 가격 범위에 해당한다고 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번부터 4번 사례는 층수도 유사하여 100점의 유사도 점수를 받았습니다. 5번 사례는 2층으로 대상지 13층 대비 층구간 감점(-10점)이 있었고, 6번부터 9번 사례는 17~24층으로 대상지 13층 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 비교사례는 시점보정을 통해 현재 시점의 가치로 환산되었습니다.
서부성원상떼빌은 1,810세대의 대규모 단지로, 울산 동구 내에서 거래 활성도 1위인 서부동에 위치하여 입지적 강점을 가집니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 가치는 양호해 보입니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 공급 리스크를 고려해야 합니다. 학군으로는 아란어린이집이 17m 거리에 위치하는 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 지하철역은 없으나, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동은 용이합니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 전체의 동의와 사업성 검토가 필요하므로, 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.
울산 동구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 전월세 시장의 강세가 지속될 것으로 예상됩니다. 이는 매매가에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 부산 동구 지역의 미분양 물량과 더불어 울산 동구 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화와 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 지역 개발 호재와 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
매수 보류