매물 유형: 아파트
분석 번호: 4491
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물인 현대패밀리명덕 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 울산 동구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 전세가율 또한 상승 추세로 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보여 단기적인 거래 활성도는 다소 둔화될 수 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하므로, 장기적인 관점에서 공급 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,513만 원에서 1억 4,299만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 1억 3,249만 원과 유사한 수준으로, 사례별 대입 결과 기준으로는 중간 범위에 해당하여 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례들은 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 층수 및 시점 차이에 따라 보정 후 대입 총액이 1억 1,914만 원에서 1억 3,999만 원까지 다양하게 나타났습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(5층 vs 9~11층)이 있었으나, 역시 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 보였습니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 4층(1억 3,999만 원)과 5층(1억 3,516만 원) 사례는 대상 매물과 층수가 매우 유사하여 가격 판단에 중요한 참고가 됩니다.
현대패밀리명덕 아파트는 1206세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 울산 동구 지역의 매매 및 전세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있어 투자 가치가 양호합니다. 학군 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 주변에 울산대학교병원어린이집 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 이용 시 버스 노선을 확인해야 합니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 큰 강점입니다.
준공 34년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 현재 용적률이 법정 상한(300%) 대비 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 향후 재건축 추진 시 주변 개발 호재와 맞물려 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
울산 동구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 특히 전세가율 상승은 실수요 유입을 나타냅니다. 대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 호재를 가지고 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성과 공급 리스크를 주의 깊게 살펴야 합니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.
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