매물 유형: 아파트
분석 번호: 4490
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 39년 경과된 노후 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 울산 동구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세가율 또한 상승하여 투자 매력이 존재합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으며, 매매수급동향이 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
대상 매물의 제시가 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3,899만 원에서 5,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 중앙값인 4,522만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 적정 가격 범위에 있다고 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례(2026년 5월, 4층)는 5,000만 원에 거래되었으며, #2 사례(2026년 5월, 4층)는 3,900만 원에 거래되었습니다. #3 사례(2026년 3월, 5층)는 4,000만 원에 거래되었고, #4 사례(2026년 2월, 5층)는 4,500만 원에 거래되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 층, 유사 시점에 거래되어 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 1.002가 적용되었습니다.
대상 매물은 39년 경과된 노후 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 전용면적 기준 평당가 295만 원/평은 주변 시세 대비 적정한 수준으로 보입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 매매수급동향 하락, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 학군 및 교통 접근성은 인근에 우주유치원 등 학교가 위치해 있고, 큰골공원 등 편의시설이 있으나 지하철역은 없어 대중교통 접근성은 다소 제한적입니다.
대상 아파트는 1987년 준공되어 39년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 정보는 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 250% 대비 갭이 존재할 경우 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 주변에 '화정2지구 도시개발사업', '방어화정지구 도시개발구역 지정 변경' 등 택지개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업성 확보 및 주민 동의 과정에 어려움이 있을 수 있으므로, 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.
울산 동구 지역은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 대규모 신규 공급 예정 물량과 매매수급동향 하락은 중장기적인 관점에서 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 주변 개발 사업 고시 현황을 볼 때 지역 전반의 인프라 개선 및 도시 발전이 기대되므로, 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 재건축이 지연되거나 무산될 경우 건물 노후화로 인한 가치 하락 리스크가 존재합니다.
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