매물 유형: 아파트
분석 번호: 4487
종합 리스크 점수: 53점
울산 동구 남목그린타워는 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 심리가 위축될 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.
제시가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 2,599만 원 ~ 최고 1억 2,599만 원)의 하단에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 실거래 기반 가치 평가와 유사한 수준이거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 동부동 남목그린타워 11층 83.5㎡ 매물로, 2026년 2월 1억 2,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지이며, 시점 보정 계수 1.005가 적용되어 보정 후 평당가는 509만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었는데, 이는 대상 매물이 1층인 반면 비교사례는 11층으로 층 차이가 존재하기 때문입니다. 최종적으로 대상 매물에 대입 시 1억 2,599만 원의 가치가 산출되었습니다.
남목그린타워는 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 187세대의 소규모 단지이며 세대당 주차대수가 0.38대로 매우 부족하다는 점은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 주변에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지지만, 인근에 감나무골체육소공원, CU 남목소원점, 꼬마성어린이집 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 인구 감소 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 현재 33년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률은 280.65%로 법정 상한 300% 대비 19.35%p의 갭이 있어 재건축 사업성이 아주 높지는 않지만, 추가적인 용적률 확보 가능성은 있습니다. 그러나 187세대의 소규모 단지라는 점과 낮은 주차대수는 재건축 추진 시 주민 동의 및 사업성 확보에 어려움으로 작용할 수 있습니다. 인근 지역에 '울산광역시 동구 전하동 도시관리계획(도로) 결정(변경)', '화정2지구 도시개발사업 실시계획(변경)인가', '방어화정지구 도시개발구역 지정 변경' 등 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 직접적인 재건축 호재로 보기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성은 있으나, 실제 추진까지는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.
울산 동구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 심리가 위축될 수 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 비교적 견조한 편입니다. 그러나 인근 지역에 '휴먼빌 일산 클래스원', '고양 장항 아테라', '고양장항 제일풍경채' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 특히 울산 동구 방어동에 '청년 유홈(U home) 방어'가 예정되어 있어 인근 소규모 단지에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한에 도달했으나, 소규모 단지 특성상 개발 이익 실현까지는 불확실성이 존재합니다. 전반적으로 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.
보류