매물 유형: 아파트
분석 번호: 4485
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 39년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역의 다양한 도시개발사업 및 재개발 움직임은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 6,219만 원에서 1억 7,020만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 6,000만 원 이상 높은 가격으로, 시장 상황과 인근 실거래가를 고려할 때 가격적 메리트가 낮다고 판단됩니다.
비교사례 6건은 모두 대상 매물과 동일한 현대3 단지 내 전용면적 59.46㎡의 거래 사례로, 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1, #2 사례는 2026년 5월 4층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 6,900만 원입니다. #3, #4, #5 사례는 2026년 4월 거래로, #3은 4층 1억 6,720만 원, #4는 5층 1억 7,020만 원, #5는 1층 1억 6,219만 원입니다. #6 사례는 2026년 3월 1층 거래로 1억 6,546만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되었습니다.
대상 아파트는 39년 경과된 노후 단지이지만, 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 존재합니다. 인근에 산성공원(101m) 등 공원이 많아 주거 환경은 쾌적한 편입니다. 다만, 소규모 단지이며 주차 여건이 열악할 수 있다는 점은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 주변 실거래가 대비 높은 수준으로, 단기 투자 가치는 낮다고 판단됩니다.
준공 후 39년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 높다고 평가됩니다. 인근 화정2지구, 방어화정지구 등 도시개발사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진 시 긍정적인 외부 환경이 조성될 수 있습니다.
울산 동구 지역의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 공급 우세 시장으로 변화하고 있습니다. 특히, 인근에 17,186세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 그러나 현재 제시된 가격은 시장 평균을 크게 상회하므로, 가격 조정이 없다면 매수 매력은 낮을 것으로 보입니다. 장기적인 재건축 추진 여부와 진행 상황에 따라 가치 상승 여부가 결정될 것입니다.
보류