매물 유형: 아파트
분석 번호: 4476
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 울산 동구에 위치한 대경넥스빌 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 시장 분위기 속에 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며, 지역 내 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 준공 22년차로 재건축 연한까지 8년이 남아있어 장기적인 관점에서의 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
대상 매물의 제시 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,799만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영되었거나, 층수, 내부 상태 등 개별적인 요인에 따른 가치 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 전하동 대경넥스빌 75.6122㎡ 1층 매물이 2026년 5월 2억 3,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례의 전용면적 기준 평당가는 1,041만 원/평이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 대상 매물은 10층, 비교사례는 1층으로 층구간 감점(-10점)이 반영되어 최종 보정 완료된 대입 총액은 2억 3,799만 원입니다. 이는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적대의 최근 거래 사례로, 신뢰도가 높은 비교 자료입니다.
대경넥스빌은 794세대의 중대형 단지로, 세대당 1.04대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 범골공원, CU 전하대경점, 울산대학교병원, 가온어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율이 78.5%로 높은 편이라 갭투자 시 전세 보증금 미반환 등 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 2004년에 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 당장 재건축을 추진하기는 어렵습니다. 하지만, 향후 8년 뒤 재건축 가능성이 열려있으며, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 정확한 잠재력을 파악하기 어렵습니다. 리모델링을 통한 가치 상승 가능성도 고려해볼 수 있습니다.
울산 동구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되었습니다. 화정2지구, 방어화정지구 등 다수의 도시개발사업과 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 다만, 울산 동구 전하1동의 인구는 소폭 증가 추세이며, 주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라는 잘 갖춰져 있어 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 단기적으로는 공급 리스크와 매매수급 하락세에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다.
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