매물 유형: 아파트
분석 번호: 4475
종합 리스크 점수: 57점
울산 동구 e편한세상전하1단지는 준공 13년차의 대단지 아파트로, 최근 지역 내 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 향후 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,273만 원에서 4억 6,630만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 고층 매물의 최고가에 근접하는 수준으로, 시장의 기대 심리가 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 대상 단지와 동일한 e편한세상전하1단지 내 거래이며, 전용면적 84.99㎡로 동일 평형입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼 산출에 활용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 2층 거래된 4억 3,000만 원 사례는 보정 후에도 4억 3,000만 원으로 대입되었으며, 2026년 3월 24층 거래된 4억 6,500만 원 사례는 보정 후 4억 6,630만 원으로 대입되었습니다. 이는 층수 및 시점 차이에 따른 가치 변동이 반영된 결과입니다.
e편한세상전하1단지는 1,023세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 진성공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 명확히 제시되지 않았으나, e편한세상어린이집이 단지 인근에 위치합니다. 지하철역은 없지만, 울산 동구의 주요 도로망을 통해 이동이 용이합니다. 전반적으로 생활 편의성이 높은 단지로 평가됩니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발이익을 기대하기는 어렵습니다.
울산 동구의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승 추세에 있으며, 특히 전월세 시장의 수요가 공급을 초과하고 있습니다. 이는 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 시사합니다. '울산광역시 동구 전하동 도시관리계획(도로) 결정(변경)', '화정2지구 도시개발사업 실시계획(변경)인가' 등 인근 개발 호재들이 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, '휴먼빌 일산 클래스원', '고양 장항 아테라', '인천 두산위브 더센트럴' 등 광역적으로 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성도 존재합니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 대단지 프리미엄을 바탕으로 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 단기적인 급등은 어려울 수 있습니다.
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