매물 유형: 아파트
분석 번호: 4473
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다수의 도시개발사업이 진행 중이며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 환경을 보입니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 매매수급동향 하락은 유의해야 할 리스크 요인입니다.
제시 매매가 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5,506만 원 ~ 최고 8,022만 원)의 중앙값(7,108만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가를 반영하는 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지(현대파라다이스1) 내 동일 평형(45.75㎡) 거래 사례로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. - #1 사례는 2026년 4월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 7,108만 원입니다. 평당가는 514만 원/평입니다. - #2 사례는 2026년 4월 9층 거래로 보정 후 대입 총액 5,506만 원입니다. 평당가는 398만 원/평입니다. - #3 사례는 2026년 3월 12층 거래로 보정 후 대입 총액 8,022만 원입니다. 평당가는 580만 원/평입니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다. 시점 보정 계수는 1.002가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다.
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 양지초등학교가 226m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이나, 지역 인구 감소 및 매매수급동향 하락은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
현대파라다이스1은 1992년 준공되어 34년 경과한 단지로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 인근 화정2지구, 방어화정지구 등 도시개발사업이 활발하게 진행되고 있어 재건축 또는 리모델링 추진에 대한 기대감이 있을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300%를 고려할 때 사업성 검토가 필요합니다.
단기적으로는 울산 동구의 매매 및 전세 시장 지수 상승과 임대차 수요 강세가 긍정적인 요인입니다. 장기적으로는 재건축 연한 도달에 따른 개발 잠재력이 큰 강점입니다. 그러나 지역 내 대규모 신규 공급 예정 물량(17,186세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 지역 인구 감소 추세 또한 장기적인 수요 기반에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 개발 호재의 구체적인 진행 상황과 시장 수급 변화를 지속적으로 관찰하며 신중한 접근이 필요합니다.
조건부 매수