매물 유형: 아파트
분석 번호: 4472
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 대송현대목재 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 화정2지구 도시개발사업 등 다수의 개발 호재가 존재하며, 매매가 대비 전세가 비율이 상승 추세에 있어 투자 매력도가 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 공급 예정 물량은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 830만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,830만 원 낮은 수준입니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 존재한다고 판단할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 화정동 대송현대목재 아파트로, 2026년 3월에 1억 800만 원에 거래된 동일 단지 매물입니다. 전용면적 55.32㎡ 기준으로 평당가는 645만 원이었으며, 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 보정 후 평당가는 647만 원, 환산 총액은 1억 830만 원으로 산출되었습니다. 동일 단지 내 거래이므로 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
대송현대목재 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 지닙니다. 인근 화정2지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재는 긍정적인 요소입니다. 다만, 울산 동구 지역의 인구 감소 추세와 향후 대규모 아파트 공급 예정 물량은 중장기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 학군 및 교통은 특기할 만한 프리미엄 요소는 없으나, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성이 확보될 경우 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 현재 재건축 추진 여부 및 진행 단계에 대한 확인이 필요합니다.
단기적으로 매매수급동향 하락세와 인구 감소 추세, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 가능성과 인근 도시개발사업 등 개발 호재가 현실화될 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 전세가율 상승은 매매 시장의 하방 경직성을 높여줄 수 있는 긍정적인 신호입니다. 투자 시에는 재건축 진행 상황과 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
조건부 매수