매물 유형: 아파트
분석 번호: 4469
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 화정2지구 도시개발사업 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이며, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 4,700만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 1,313만 원 ~ 최고 1억 1,556만 원) 대비 높은 수준에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 약 3,144만 원 ~ 3,387만 원 가량 높은 금액입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지(대하크리스탈)의 동일 면적(70.17㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 4월 10층 거래로 1억 1,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,313만 원입니다. #2, #3 사례는 2026년 2월 6층 및 4층 거래로 각각 1억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,556만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수가 1.001~1.005로 미미한 시세 상승이 반영되었습니다.
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 양지초등학교가 195m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 그러나 세대당 0.27대의 낮은 주차대수는 실거주 편의성 및 향후 매매 시 단점으로 작용할 수 있습니다. 인구 감소 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량은 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
대하크리스탈 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 311.58%로 법정 상한(300%)을 초과하여 용적률 갭이 -11.57%p로 나타나 사업성 측면에서 불리할 수 있습니다. 하지만 화정2지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재와 연계하여 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 존재합니다. 정확한 사업성 분석을 위해서는 추가적인 정밀 진단이 필요합니다.
울산 동구 아파트 시장은 매매가격지수가 상승하고 전세가율이 높아지는 등 긍정적인 지표도 있으나, 매매수급동향 하락과 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요 위축을 야기할 수 있습니다. 특히, 인근에 17,186세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량(휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라 등)이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 잠재적 호재가 있으나, 현재 제시가는 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 가능성에 무게를 두고 접근해야 할 것으로 판단됩니다.
보류