매물 유형: 아파트
분석 번호: 4468
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 울산 동구 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 수요 우세로 나타나고 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,983만 원에서 1억 4,853만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 높은 수준으로 판단됩니다.
11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역 내 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.005로 최근 거래일수록 보정 계수가 낮게 적용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 #1 사례(1억 2,900만 원)는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 1억 2,899만 원으로 환산되었고, 2026년 1월 거래된 #7 사례(1억 1,900만 원)는 시점 보정 계수 1.005가 적용되어 1억 1,983만 원으로 환산되었습니다. 이는 시간 경과에 따른 시장 가격 변동을 반영한 결과입니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 전용면적이 동일하여 면적 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 울산 동구 지역은 매매 및 전세 가격지수가 상승세이며, 전세수급동향이 수요 우세로 나타나 투자 매력이 존재합니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 가격 조정 여부를 신중히 검토해야 합니다. 주변에 부엉이공원 등 녹지 공간이 있고, 세븐일레븐 등 편의시설이 인접해 주거 편의성은 양호합니다. 학교는 진달래어린이집이 가까이 위치해 있습니다. 지하철역은 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1991년 준공되어 35년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 정보는 미등록이나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축을 통한 사업성이 높을 수 있습니다. 주변 화정2지구, 방어화정지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재가 많아 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 사업성은 조합 설립, 주민 동의율, 시공사 선정, 용적률, 분담금 등 다양한 요인에 따라 달라지므로 면밀한 검토가 필요합니다.
울산 동구 아파트 시장은 현재 매매 및 전세 가격지수 상승과 전세수급동향의 강세로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 명확한 개발 잠재력을 가지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 매매수급동향의 하락세와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량(17,186세대)은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라, 교대역 모아엘가 그랑데 등 구체적인 사업지들이 언급된 만큼, 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서 매수 시에는 시장 상황과 공급 물량을 지속적으로 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류