매물 유형: 아파트
분석 번호: 4463
종합 리스크 점수: 60점
울산 동구 센트럴오션파크는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 매매 수급 동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다.
제시가 2억 7,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 3,612만 원에서 2억 8,996만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 중층 및 고층의 실거래가와 유사한 수준으로, 시장 가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.5091㎡) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월 15층 거래가 2억 9,000만 원(보정 후 2억 8,996만 원)이며, 2026년 2월 5층 거래가 2억 3,500만 원(보정 후 2억 3,612만 원)으로 층수에 따른 가격 편차가 존재합니다. 제시가 2억 7,500만 원은 이 스펙트럼 내에서 중상위권에 해당합니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
센트럴오션파크는 준공 8년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 양호하며, 인근에 방어진초등학교, 방어진농협하나로마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 매매 수급 동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다. 용적률 갭이 700.13%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
울산 동구 지역은 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매 수급은 다소 둔화된 모습입니다. 화정2지구, 방어화정지구 도시개발사업 등 지역 내 개발 호재가 존재하며, 도로개설 및 어항 개발 계획 등 인프라 개선도 기대됩니다. 하지만 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 계획의 진행 상황과 인구 유출입 추이에 따라 시세 변동이 예상됩니다.
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