매물 유형: 아파트
분석 번호: 4461
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 7년차의 신축급 아파트로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 울산 동구 지역은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하여 수요가 위축될 가능성이 있습니다. 인근에 다수의 도시개발사업 및 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,248만 원에서 2억 2,734만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 면적 거래가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(동구미소지움) 내 유사 면적(±5%) 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 100점 유사도의 사례들은 2026년 1월부터 4월까지 거래된 건들로, 1억 9,583만 원에서 2억 2,734만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 형성하고 있습니다. 90점 유사도 사례들은 층구간 감점(10층 vs 5층, 17층, 22층, 23층, 25층)이 있었으나, 최근 거래 시점(2026년 2월~6월)에 거래된 건들로 1억 8,248만 원에서 2억 1,996만 원의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 대상 매물의 제시가 2억 1,000만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼 내에 위치합니다.
동구미소지움은 준공 7년차의 신축급 아파트로 건물 상태가 양호하며, 세대당 1.31대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 인근에 문재공원, CU 방어꽃나루점, 아띠영어어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 162세대의 소규모 단지라는 점은 향후 유동성 측면에서 대단지 대비 불리할 수 있습니다. 울산 동구 지역은 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향이 하락하고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 높은 전세가율(78.5%)은 갭투자 위험을 내포하므로 전세 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.
대상 아파트는 준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 863.11%로 법정 상한(1300%) 대비 436.89%p의 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.
울산 동구 지역은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락하여 단기적인 매매 시장은 보합 또는 약보합세를 보일 가능성이 있습니다. 전세 시장은 수요 우세로 강세를 유지할 것으로 예상됩니다. 인근에 '청년 유홈(U home) 방어' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 17,186세대)이 존재하여 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 고양 장항 아테라, 고양장항 제일풍경채, e편한세상 일산 메이포레 등 구체적인 사업지들이 언급된 만큼, 이들 단지의 분양 및 입주 시기에 맞춰 시장 상황을 재평가할 필요가 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 현재 시점에서는 합리적인 수준으로 판단되나, 향후 공급 리스크와 지역 인구 감소 추세(-8.4%)를 고려하여 장기적인 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.
보류