매물 유형: 아파트
분석 번호: 4460
종합 리스크 점수: 62점
울산 동구 대왕암엘크루 아파트는 최근 시장 지수 상승과 전세가율 상승으로 투자 매력이 소폭 증가한 것으로 보입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 불확실성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 속하며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 4,195만 원 ~ 최고 3억 9,710만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 6,602만 원 대비 상위권에 속합니다. 특히 2026년 6월 동일 단지 18층이 3억 9,710만 원에 거래된 사례와 비교하면 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래된 고층 사례들과 비교했을 때, 제시가는 스펙트럼의 상단에 가까워 가격적 메리트가 아주 크다고 보기는 어렵습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지인 대왕암엘크루 아파트의 84㎡대 매매 실거래가입니다. 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 층수 및 거래 시점이 유사하며, 3억 8,029만 원에서 3억 9,710만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 유사도 90점 및 80점 사례들은 층구간에서 감점이 발생했으나, 전반적으로 3억 4,195만 원에서 3억 9,015만 원 사이의 대입 가치를 형성하고 있습니다. 특히 2026년 6월에 거래된 17층(3억 8,029만 원)과 18층(3억 9,710만 원) 사례는 대상 매물과 매우 유사하여 가격 판단에 중요한 참고가 됩니다.
대왕암엘크루는 723세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 꽃받등공원, CU 편의점 등 편의시설이 가까이 위치하며, 바다소리어린이집 등 교육시설 접근성도 양호합니다. 역세권 프리미엄은 없으나, 울산 동구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 흐름은 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 투자 가치에 대한 주의를 요구합니다.
준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 세대수나 구조 등을 고려해야 하지만, 아직 초기 단계의 검토가 필요한 시점으로 보입니다.
울산 동구는 매매 및 전세 시장 지수가 상승하고 전월세 수급동향이 수요 우위를 보이며 단기적으로는 긍정적인 시장 전망을 가집니다. 특히 '울산광역시 동구 전하동 도시관리계획(도로) 결정(변경)', '화정2지구 도시개발사업', '방어화정지구 도시개발구역 지정 변경' 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 매매수급동향 하락세와 인구 감소 추세, 그리고 '청년 유홈(U home) 방어'를 포함한 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 중장기적인 관점에서는 공급량과 인구 변화 추이를 면밀히 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
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