매물 유형: 아파트
분석 번호: 4459
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물인 울산 동구 꽃바위현대아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다수의 도시개발사업이 진행 중이며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성되고 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 있어 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성이 있으며, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,000만 원에서 1억 1,313만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 특히, 동일 단지 저층의 최근 실거래가(8,000만 원 ~ 8,950만 원)와 비교했을 때 약 3,000만 원 이상 높은 가격으로, 현재 시장 상황 및 유사 거래 사례 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.
비교사례 10건 중 8건이 동일 단지 내 거래이며, 층구간 감점 사유를 제외하고는 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상지와 동일 단지, 유사 층(3~5층)에서 2026년 6월에 8,000만 원에서 8,950만 원에 거래되었습니다. 2026년 4월에 거래된 중층(9~12층) 사례들은 1억 412만 원에서 1억 1,313만 원으로 상대적으로 높은 가격을 형성하고 있습니다. 이는 층수에 따른 가격 차이를 명확히 보여주며, 대상 매물이 1층인 점을 고려할 때 제시가 1억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다.
꽃바위현대아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 인근 화정2지구, 방어화정지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 세대당 주차 대수가 0.58대로 매우 부족하고, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준으로, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하므로 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과, 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 인근 지역의 활발한 도시개발사업은 재건축 추진에 긍정적인 외부 환경을 제공할 것입니다. 다만, 낮은 주차 대수와 세대수는 재건축 사업성 평가 시 고려해야 할 요소입니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.
울산 동구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하고 있어 단기적으로는 긍정적인 흐름을 보입니다. 그러나 매매수급동향 하락과 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 인근 도시개발사업 진행과 함께 재건축이 가시화될 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 제시가는 시장 상황 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여 신중한 접근이 요구됩니다.
보류