매물 유형: 아파트
분석 번호: 4456
종합 리스크 점수: 67점
힐스테이트수암(2단지)은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근에 2만 3천 세대가 넘는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화에 대한 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 7억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼 7억 1,497만 원에서 7억 2,774만 원 사이의 범위에 해당합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 위치하는 가격으로, 시장의 현재 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 14층, 전용 84.8029㎡가 2026년 5월 7억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 1,497만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 3층, 전용 84.7267㎡가 2026년 1월 7억 800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 2,774만 원입니다. 대상 매물은 6층으로 비교사례 #2(3층)보다 층이 높아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
힐스테이트수암(2단지)은 준공 7년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 인근에 우리새마을금고 공원지점, 빅마트24무인셀프매장 수암점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 힐스테이트도담어린이집 등 교육 시설도 인접해 있습니다. 울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승은 긍정적이나, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 잠재적 공급 리스크가 존재하여 투자 시 주의가 필요합니다.
건물 나이가 7년으로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성은 없습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 그러나 매매수급동향이 하락하고 있고, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히, 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭 등 지역 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 대규모 공급 리스크를 상쇄할지는 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류