매물 유형: 아파트
분석 번호: 4453
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 35년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수는 상승 추세이며, 전세 및 월세 수급 동향도 상승세를 보여 주거 수요가 견고합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 9,713만 원 ~ 최고 2억 3,137만 원) 범위 내에 위치하며, 중앙값 2억 2,735만 원 대비 소폭 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균적인 가격대에 해당하며, 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 8층 거래로 2억 2,600만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 2,735만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 4월 8층 거래로 2억 3,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 3,137만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 3월 15층 거래로 1억 9,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 1억 9,713만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 1.006~1.012로 적용되었습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 주거 수요는 견고하지만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.
준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 사업성 판단에는 한계가 있습니다.
단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화가 예상되나, 장기적으로는 재건축 추진 가능성과 울산 남구 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 한라훼미리 아파트의 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 재건축 사업의 불확실성과 시장 변동성을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
조건부 매수