매물 유형: 아파트
분석 번호: 4446
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 울산 남구 우방유화맨션은 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로 실수요는 견고합니다. 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,999만 원에서 2억 5,307만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 제시가는 이 스펙트럼의 중앙값인 2억 3,450만 원에 근접하며, 비교사례 중 2026년 6월 9층 거래가 2억 3,000만 원과 동일한 수준으로, 현재 시장 가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 우방유화맨션의 거래 건입니다. 유사도 점수는 90점에서 100점으로 매우 높습니다. 특히 2026년 6월에 거래된 9층(2억 3,000만 원)과 11층(2억 2,000만 원) 사례는 최근 시세를 반영하며, 각각 보정 후 2억 3,059만 원과 2억 1,999만 원으로 대입되었습니다. 4층 거래 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 유사한 조건의 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 아파트로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 주변에 동그라미공원 등 녹지 공간과 CU 울산대현햇살점 등 편의시설이 인접해 있어 실거주 환경도 양호합니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 거래량 감소는 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있습니다.
우방유화맨션은 1989년 준공되어 37년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성이 양호할 경우 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 현재 지구단위계획 및 인허가 현황을 볼 때 주변 지역 개발 움직임이 활발하여 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매가격지수 상승세에도 불구하고 매매수급동향은 하락하고 거래량은 감소하는 등 혼조세를 보이고 있습니다. 그러나 전세수급동향과 월세수급동향이 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 명확한 개발 호재를 가지고 있으며, 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이므로 장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량에 따른 시장 변화를 면밀히 주시해야 합니다.
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