매물 유형: 아파트
분석 번호: 4445
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수자 우위 시장으로 볼 수 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 8억 8,632만 원 ~ 최고 9억 9,950만 원, 중앙값 9억 8,041만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 인근 실거래가 대비 매력적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 84.97㎡가 6억 7,650만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 층수를 고려한 보정 후 대입 총액은 9억 9,950만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 75.548㎡가 5억 9,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 9억 8,041만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 84.97㎡가 5억 9,990만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 8,632만 원입니다. #4 사례는 2026년 4월 75.548㎡가 5억 8,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 9억 7,210만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 84.97㎡가 6억 6,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9억 8,546만 원입니다. 모든 비교사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.
대상 아파트는 울산 남구 야음동에 위치하며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 기본적인 투자 가치는 존재합니다. 그러나 매매수급동향이 하락하고 있으며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터에 명확히 제시되지 않았으나, 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설이 고루 분포되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성이 있으나, 이에 대한 구체적인 계획이나 논의는 확인되지 않습니다.
울산 남구의 매매 및 전세 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히 '청년 유홈(U home) 삼산', '푸르지오 어반피스', '번영로 하늘채 라크뷰' 등 울산 남구 내 예정된 신규 아파트 공급은 경쟁 심화로 이어질 수 있습니다. 장기적으로는 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 온산국가산업단지 진입도로 개설 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 변동성에는 주의가 필요합니다.
보류