매물 유형: 아파트
분석 번호: 4444
종합 리스크 점수: 70점
울산 남구 야음동 동부2 아파트는 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 본 매물은 제시가가 비교사례 대입 시뮬레이션 결과의 상단에 위치하여 가격 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,590만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2,410만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 소폭 높은 가격으로 판단되며, 현재 시장 상황과 인근 공급 물량을 고려할 때 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(동부1), 동일 면적(104.23㎡), 9층 거래입니다. 시점은 2026년 3월로 3개월 전 거래이며, 보정 전 거래가는 4억 8,000만 원, 평당가는 1,522만 원입니다. 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 평당가는 1,541만 원, 환산 총액은 4억 8,590만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나 해당 보정 항목에 해당하지 않아 추가 보정이 없었습니다.
대상 아파트는 울산남부초등학교와 인접해 학군 접근성이 양호하며, 수암공원 등 녹지 공간이 가까워 주거 환경은 비교적 양호합니다. 그러나 소단지라는 점과 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 매매수급동향 하락세와 미분양 증가 추세도 투자 리스크를 높이는 요인입니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높게 평가되어 있어 가격적 메리트는 제한적입니다.
준공연도가 미상이나, 소단지 특성상 재건축 사업성이 대단지에 비해 낮을 가능성이 큽니다. 재건축 연한(30년) 도달 여부와 관계없이 낮은 세대수는 조합원 분담금 증가로 이어져 사업 추진에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 재건축 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소 추세입니다. 특히 '청년 유홈(U home) 삼산', '푸르지오 어반피스', 'e편한세상 번영로 리더스포레', '번영로 하늘채 라크뷰' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 압력이 발생할 수 있습니다. 이는 기존 아파트의 시세 상승을 억제하고 매매가 조정으로 이어질 가능성이 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 수소교통 복합기지 구축 등)가 있으나, 단기적으로는 공급 리스크가 더 크게 작용할 것으로 예상됩니다. 전세 시장은 수요 우위로 안정적이나, 매매 시장은 보수적인 접근이 필요합니다.
보류