매물 유형: 아파트
분석 번호: 4441
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 23,417세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시해야 합니다.
제시 매매가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 783만 원에서 1억 4,377만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 2,957만 원 대비 약간 낮은 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 가격 범위에 속한다고 판단됩니다.
비교사례 14건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(46.53㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 1~5층 거래로 대상 매물(1층)과 층수 조건이 동일하거나 유사하여 신뢰도가 높습니다. #1 사례(야음동, 2026.4, 1층)는 1억 1,600만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,669만 원입니다. #2 사례(야음동, 2026.4, 1층)는 1억 900만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 965만 원입니다. 층구간 감점이 적용된 사례(#9~#14)들은 대부분 6층 이상으로, 1층인 대상 매물과는 층수 차이로 인한 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 전반적으로 제시가는 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치합니다.
대상 아파트는 울산 남구 야음동에 위치하며, 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 우수한 주차 비율은 단지의 강점이며, 인근에 대현공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 다만, 인근에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 현재 울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이나, 매매 거래량은 감소하고 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대하는 것이 합리적입니다.
신선 아파트는 1995년에 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 재건축 사업 추진의 법적 요건을 충족한다는 의미로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 인근에 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭 등 다양한 개발 호재가 있어 재건축 사업 추진 시 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 실제 재건축 사업은 주민 동의, 사업성 확보, 인허가 절차 등 복잡하고 긴 과정을 거쳐야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.
울산 남구 지역은 매매 및 전세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량(23,417세대)은 중장기적인 시장 전망에 불확실성을 더합니다. 특히 힐스테이트 더샵 상생공원, 대연 디아이엘, 해링턴 마레, 푸르지오 어반피스, 번영로 하늘채 라크뷰 등 구체적인 사업지들이 언급된 만큼, 향후 이들 단지의 입주 시점에 따른 공급 충격과 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달이라는 명확한 개발 잠재력을 가지고 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있으나, 단기적인 시세 차익보다는 개발 진행 상황에 따른 가치 변화를 주시해야 할 것입니다.
매수