매물 유형: 아파트
분석 번호: 4440
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 최근 울산 남구 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 2억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼인 최저 1억 9,113만 원에서 최고 2억 437만 원 범위를 크게 상회하고 있습니다. 이는 사례별 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격적 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 시장 동향은 상승세이나, 제시가는 시장 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
#1 사례는 야음동 한라선경그린 12층 59.9705㎡로 2026년 4월 19,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.006을 적용하여 보정 후 평당가는 1,054만 원/평이며, 대상지 대입 총액은 1억 9,113만 원입니다. 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #2 사례는 야음동 한라선경그린 9층 59.9705㎡로 2026년 1월 19,900만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.027을 적용하여 보정 후 평당가는 1,127만 원/평이며, 대상지 대입 총액은 2억 437만 원입니다. 역시 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점이 투자 가치로 작용합니다. 용적률 갭이 85.15%p로 재건축 시 사업성이 양호할 가능성이 있습니다. 울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 전월세 시장도 수요 우위를 나타내고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있어 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 아쉽지만, 주변 도로 개설 및 수소교통 복합기지 구축사업 등 교통 인프라 개선 노력이 진행 중입니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 214.85%로 법정 상한 300% 대비 85.15%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 재건축 추진 현황 및 진행 단계를 면밀히 확인해야 합니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 모두 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 큰 장점을 가지고 있습니다. 그러나 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성이 존재합니다. 또한, 수암동 인구 감소 추세는 장기적인 주거 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 재건축 추진 여부와 진행 상황, 그리고 신규 공급 물량의 시장 소화 여부가 미래 성장 전망에 중요한 변수가 될 것입니다.
보류