매물 유형: 아파트
분석 번호: 4439
종합 리스크 점수: 62점
울산 남구 삼환나띠르빌은 준공 21년차 아파트로, 인근 지역에 다수의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 매수 심리가 위축될 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 스펙트럼 내에 있으나, 1층이라는 점을 고려하여 추가적인 가치 평가가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,209만 원에서 3억 8,973만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단에 가깝습니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 5,209만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 12층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 5,733만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 16층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 8,973만 원입니다. 대상 매물이 1층인 점을 고려하여 각 사례에서 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 반영되었습니다.
삼환나띠르빌은 울산 남구에 위치하며, 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향 하락과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 투자 가치에 대한 불확실성을 높이는 요인입니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 편이나, 특출난 강점은 보이지 않습니다. 1층이라는 점은 선호도 측면에서 다소 불리하게 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으나, 세대수(214세대)가 많지 않아 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가가 제한적입니다.
울산 남구는 인구수가 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하는 추세로, 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 그러나 지역 내 미분양 세대수가 증가하고 있으며, 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장은 공급 우위로 전환될 가능성이 높습니다. 이는 매매가 상승을 제한하고 전세가율 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.
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