매물 유형: 아파트
분석 번호: 4438
종합 리스크 점수: 40점
울산 남구 삼한힐파크는 준공 23년차 아파트로, 재건축 연한까지 7년이 남아있습니다. 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하며, 미분양 세대가 증가하고 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준하나 매매 시장은 다소 위축된 상태입니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,057만 원에서 2억 2,304만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로, 전용면적 기준 평당가는 981만 원에서 992만 원 사이입니다. 이들 사례는 모두 2026년 1월 또는 2월에 거래되었으며, 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치합니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 시점 변동에 따른 보정은 미미합니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 2억 2,057만 원에서 2억 2,304만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 울산 남구에 위치하며, 인근에 울산호수공원과 같은 공원 시설이 있어 주거 환경은 양호합니다. 그러나 세대당 주차대수 부족과 준공 23년차의 건물 노후도는 단지의 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 확인되지 않습니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 사업성이 높지 않을 수 있습니다.
울산 남구 지역은 매매가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 미분양 세대가 증가하는 등 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 시점의 시장 상황과 개발 호재에 따라 가치가 변동될 수 있으나, 단기적으로는 보수적인 접근이 필요합니다.
보류