매물 유형: 아파트
분석 번호: 4436
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 2년차의 신축 단지로, 건물 노후도 및 단지 관리가 매우 우수할 것으로 판단됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향이 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 미분양 세대가 증가하는 점은 주의가 필요합니다. 인근 지역에 23,417세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 7억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,783만 원에서 6억 6,431만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 4,569만 원 ~ 6,217만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 신축 아파트의 가치가 선반영된 것으로 보이나, 매수 시에는 해당 가격이 시장의 합리적인 범위를 다소 상회하는지 면밀한 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일 단지인 번영로센텀파크에일린의뜰 아파트입니다. #1 사례는 2026년 3월 20층 84.0887㎡가 6억 4,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 6억 5,480만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 1월 19층 84.0887㎡가 6억 4,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.027을 적용하여 6억 6,431만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 17층 84.0887㎡가 6억 2,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.027을 적용하여 6억 4,783만 원으로 대입되었습니다. 모든 사례는 전용면적 기준 평당가 2,536만 원/평 ~ 2,604만 원/평 수준을 보였습니다. 이들 사례는 모두 유사도 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
번영로센텀파크에일린의뜰은 준공 2년차의 신축 아파트로, 단지 경쟁력과 주거 쾌적성이 높습니다. 주변에 이마트24, 힐스테이트선암호수공원 등 편의시설과 공원이 인접하여 생활 인프라가 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 하늘채어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵지만, 번영로에 인접하여 차량 이동은 편리할 것으로 예상됩니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 미분양 증가, 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 2년차로 재건축 연한(30년)까지 28년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의되기 어려울 것으로 판단됩니다.
울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 전월세 수급이 수요 우세인 점은 긍정적인 시장 전망을 시사합니다. 특히 신축 아파트로서의 가치는 당분간 유지될 것으로 보입니다. 그러나 미분양 증가와 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로 개설, 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 있으나, 이러한 호재들이 가격에 충분히 반영되었는지 면밀한 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 장기적인 관점에서는 공급 물량에 따른 시장 변동성을 주시해야 할 것입니다.
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