매물 유형: 아파트
분석 번호: 4435
종합 리스크 점수: 70점
울산번영로두산위브는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승세에 힘입어 안정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 498만 원에서 7억 4,992만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 원 이상 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다도 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가를 상회하는 수준에 해당합니다. 따라서 매수 시 신중한 접근이 필요하며, 가격 협상 여지를 충분히 고려해야 할 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 '울산번영로두산위브' 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가 2,745만 원/평에서 2,920만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 모든 사례는 시점보정 계수 1.000~1.001이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 이는 비교사례들이 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가지고 있음을 의미합니다. 특히, 최근 2026년 6월 2층 거래가 7억 500만 원(대입가치 7억 811만 원), 2026년 5월 22층 거래가 7억 4,900만 원(대입가치 7억 4,898만 원)으로 나타나 층수에 따른 가격 차이가 존재합니다.
울산번영로두산위브는 준공 9년차의 신축급 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 울산 남구의 매매 및 전세가격지수 상승세는 긍정적이나, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 대한 불확실성을 높이는 요인입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 투자 수익률을 위해서는 가격 조정이 필요해 보입니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아니므로, 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
울산 남구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 시장의 관망세를 반영합니다. 특히, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화되고 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 다만, 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 온산국가산업단지 진입도로 개설 등 산업 및 인프라 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 보수적인 접근이 필요합니다.
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