매물 유형: 아파트
분석 번호: 4433
종합 리스크 점수: 60점
울산 남구 번영로롯데인벤스스위트 아파트는 준공 20년차 단지로, 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 지역 내 거래 활성도도 높은 편이나, 매매수급동향은 하락세이며 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼 내에 위치하나, 단지 규모와 주차 여건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 460만 원에서 4억 4,031만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간값인 4억 1,243만 원 대비 약간 높은 수준으로, 시장 가격 범위 내에서 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점입니다. #1 사례는 2026년 4월 8층이 4억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지에 대입 시 4억 1,243만 원의 가치로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 3월 11층이 4억 3,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 4억 4,031만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 1월 19층이 3억 9,400만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 4억 460만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(준주거지역)에 위치하며, 면적 및 도로 조건도 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다.
번영로롯데인벤스스위트 아파트는 울산 남구 내에서 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 기본적인 투자 가치는 존재합니다. 주변에 도산초등학교, 동그라미공원 등 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 단지 규모가 164세대로 비교적 작고, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 가격 상승 탄력 둔화 가능성이 있습니다. 주차 대수는 세대당 1.02대로 양호하나, 실제 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과 미등록으로 산출되어 정확한 개발 잠재력 판단은 어렵지만, 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
울산 남구의 매매 및 전세 시장은 지수 상으로는 상승세를 보이나, 매매 거래량 감소와 매매수급동향 하락은 단기적인 시장 불안정성을 시사합니다. 특히, 인근 지역에 힐스테이트 더샵 상생공원, 광주 송암공원 중흥 S-클래스 SK VIEW, 대연 디아이엘, 해링턴 마레, 번영로 하늘채 라크뷰 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 2~3년간 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성계획 변경 등 지역 개발 호재가 있으나, 단기적인 공급 리스크를 상쇄하기는 어려울 것으로 보입니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 시장 변동성에 대한 지속적인 모니터링이 요구됩니다.
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