매물 유형: 아파트
분석 번호: 4432
종합 리스크 점수: 82점
울산 남구 더샵번영센트로 아파트는 준공 3년차의 신축 단지로, 전반적인 시장 지표가 상승세를 보이며 양호한 투자 환경을 제공합니다. 특히 전세수급동향 및 월세수급동향의 상승세는 실수요가 견고함을 시사합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 단지의 신축 프리미엄과 시장 상승세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 8억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 2,376만 원에서 8억 4,206만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히, 최근 2026년 5월 동일 단지 18층의 실거래가 8억 4,000만 원과 거의 일치하는 수준으로, 이는 현재 시장에서 형성된 가격대를 반영하고 있다고 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형(84.8775㎡)의 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 5월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.014가 적용되어 현재 시점의 가치로 환산되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 2,376만 원에서 8억 4,206만 원 사이로 나타났습니다. 특히, 2026년 5월 거래된 18층 매물(#1)은 8억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 8억 3,992만 원으로 대상 매물의 제시가와 거의 일치합니다. 이는 제시가가 최근 시장 가격을 잘 반영하고 있음을 보여줍니다.
더샵번영센트로는 준공 3년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 도산골공원, GS25, 모소나무종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 아기샛별어린이집 등 교육 시설도 인접해 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 현재로서는 기대하기 어렵습니다. 울산 남구는 신정동, 야음동 등 주요 법정동의 거래 활성도가 높은 지역으로, 실수요 기반의 투자 가치는 양호한 편입니다.
준공 3년차로 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 희박합니다.
울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고, 전월세 수급동향이 강세를 보이는 점은 긍정적인 미래 성장 전망을 시사합니다. '울산미포국가산업단지 도시관리계획 결정(변경)', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 변경' 등 다양한 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 '청년 유홈(U home) 삼산', '푸르지오 어반피스' 등 다수의 신규 공급 예정 물량(총 23,417세대)은 향후 시장에 공급 과잉 리스크로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 인구 증가세가 둔화되고 세대당 인구가 감소하는 추세가 나타나고 있어, 실수요 기반의 안정적인 성장이 중요할 것으로 보입니다.
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