매물 유형: 아파트
분석 번호: 4431
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 대현더샵 아파트는 준공 8년차의 대단지 아파트로, 울산 남구 지역의 전반적인 매매가격지수 상승세와 전세수급동향 상승세에 힘입어 안정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근에 선암공원, 장생포공원 조성 계획 변경 등 주거 환경 개선 호재가 있으며, 수소교통 복합기지 구축사업과 같은 미래 교통 인프라 확충도 기대됩니다. 다만, 지역 내 미분양 세대가 증가 추세에 있고 향후 23,417세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 11억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 9,870만 원에서 13억 7,117만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 다소 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 2026년 4월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 전용면적 기준 평당가는 3,251만 원/평에서 3,718만 원/평까지 다양하게 분포합니다. 모든 비교사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 등 개별 요인 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, #1 사례(2026년 6월, 84.858㎡, 8억 6,500만 원)는 보정 후 대입 총액 12억 4,258만 원으로 산출되었고, #15 사례(2026년 4월, 84.914㎡, 8억 3,500만 원)는 보정 후 대입 총액 11억 9,870만 원으로 산출되었습니다. 이러한 보정된 대입 총액을 기준으로 대상 매물의 가치를 평가해야 합니다.
대현더샵은 1,180세대의 대단지 신축 아파트로, 울산 남구 지역의 매매 및 전세 시장 상승세 속에서 안정적인 투자 가치를 가집니다. 특히, 인근 선암호수공원 등 녹지 공간 조성 계획과 수소교통 복합기지 구축사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 공급 리스크에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 충분합니다. 다만, 지역 내 미분양 증가와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 현재는 상승 추세에 있으나, 향후 공급 물량의 소진 여부에 따라 시장의 변동성이 커질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
매수