매물 유형: 아파트
분석 번호: 4430
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 38년차의 노후 아파트이나 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세 및 월세 수급 동향도 강세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 재건축 추진 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
제시된 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,196만 원에서 1억 7,353만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 최근 동일 단지 저층 거래가 1억 6,000만 원이었던 점을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치가 일부 반영된 것으로 보입니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(67.74㎡), 동일 층구간(1층)으로 유사도 100점입니다. 2026년 3월 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 6,196만 원으로 대입됩니다. #2 비교사례는 동일 단지, 동일 면적(67.74㎡)이나 8층으로 대상 매물(2층)과의 층구간 차이로 인해 유사도 90점입니다. 2026년 4월 1억 7,250만 원에 거래되었으며, 시점 및 층 보정 후 1억 7,353만 원으로 대입됩니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 최근 거래로 신뢰도가 높습니다.
남운진주맨션은 준공 38년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이며, 전세가율도 72.6%로 비교적 높아 갭투자 매력도 존재합니다. 다만, 소규모 단지(158세대)라는 점과 주차 공간 부족은 단점입니다. 인근에 수암공원, 세븐일레븐, 동부어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 이용 시 버스 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.
대상 건물은 1988년 준공되어 38년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 법정 상한 용적률이 250%인 제2종일반주거지역에 위치하고 있으나, 현재 용적률이 미등록 상태로 용적률 갭 분석은 불가합니다. 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보가 중요하며, 인근 대규모 신규 공급 물량과의 경쟁을 고려한 면밀한 사업성 검토가 필요합니다. 최근 뉴스를 통해 서울 및 부산 지역의 정비사업 수주 경쟁이 심화되고 소단지 및 공공재개발에도 하이엔드 브랜드가 적용되는 추세임을 감안할 때, 재건축 추진 시 브랜드 가치 및 사업성 확보에 대한 전략적 접근이 요구됩니다.
울산 남구의 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 상승세를 유지하고 있어 단기적으로는 시장 분위기가 긍정적입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 미분양 증가 추세, 그리고 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 명확한 개발 호재를 가지고 있어, 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 달라질 것입니다. 인근에 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로 개설, 공원 조성 등 다양한 개발 사업이 고시되어 있어 지역 전반의 인프라 개선 및 가치 상승 요인은 존재합니다. 하지만 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.
보류