매물 유형: 아파트
분석 번호: 4427
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 팔레드상떼는 준공 13년차의 비교적 신축 아파트로, 도심 중심업무지구(CBD)에 인접한 입지적 강점을 가집니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 매수자 우위 시장으로 변모할 가능성이 있습니다. 또한, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 614만 원에서 5억 1,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상회하는 수준입니다. 이는 제시가가 비교사례 기반의 보정된 가치보다 다소 높게 책정되었음을 의미합니다. 다만, 층수(21층)가 비교사례 #2(7층)보다 높아 고층 프리미엄이 반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 현장 확인을 통해 조망 등 고층 프리미엄 요소를 확인하는 것이 중요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 팔레드상떼 22층, 159.243㎡ 매물로 2026년 3월 5억 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 평당가는 1,051만 원/평, 환산 총액은 5억 614만 원입니다. 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 비교사례 #2는 동일 단지 팔레드상떼 7층, 159.243㎡ 매물로 2026년 5월 5억 2,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 보정 후 평당가는 1,079만 원/평, 환산 총액은 5억 1,999만 원입니다. 층구간 차이로 인해 유사도 90점 감점이 있었습니다.
팔레드상떼는 울산 남구의 도심 중심업무지구(CBD)에 인접한 우수한 입지를 자랑하며, 주변에 울산병원, 세븐일레븐 등 편의시설과 삼신초등학교 등 학군이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 세대당 2.98대의 넉넉한 주차 공간은 큰 강점입니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 부담을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성계획 변경 등 지역 개발 호재가 투자 가치를 높일 잠재력이 있습니다.
준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 1182.59%로 법정 상한 1300% 대비 117.41%p의 여유가 있지만, 이는 리모델링 추진 시 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다.
울산 남구의 매매 및 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되었습니다. 이는 시장의 매수 심리가 위축될 수 있음을 시사합니다. 인근 지역에 '푸르지오 어반피스', '문수로 롯데캐슬 그랑파르크', '번영로 하늘채 라크뷰' 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁 심화로 인한 가격 상승 제한 및 전세가 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 다만, '울산미포국가산업단지 도시관리계획 결정(변경)' 및 '삼산 자연재해위험개선지구' 지정 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 장기적으로는 지역 개발과 함께 점진적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
보류