매물 유형: 아파트
분석 번호: 4424
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 삼산선경 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 인근에 23,417세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 3억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 178만 원에서 3억 6,997만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가인 3억 6,997만 원보다 약 2,503만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다. 다만, 본 매물이 19층 고층이라는 점과 최근 시장의 매매가격지수 상승 추세를 고려할 때, 매도자가 미래 가치를 선반영하여 제시한 것으로 보입니다.
비교사례 13건 중 6건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 고층 거래이며, 시점 보정 후 3억 2,625만 원에서 3억 6,997만 원 사이의 가치를 보였습니다. 나머지 7건은 층구간 감점(19층 vs 5~12층)으로 유사도 80~90점이며, 시점 보정 후 3억 178만 원에서 3억 5,428만 원 사이의 가치를 보였습니다. 대상 매물은 19층으로 고층에 해당하며, 최근 1개월 전 거래된 23층 3억 7,000만 원 사례와 유사한 가치 평가가 가능합니다.
삼산선경 아파트는 828세대의 중대형 단지로, 준공 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 중요한 투자 요소입니다. 주변에 정다운공원, 손찬반찬백화점 삼산점, 프라우메디병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 매매 거래량 감소와 신규 공급 물량 증가는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
대상 아파트는 1991년 준공되어 현재 35년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 이는 재건축 추진을 위한 기본적인 요건을 충족하며, 향후 재건축 사업 진행 시 상당한 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부, 사업성, 주민 동의율 등은 추가적인 확인이 필요합니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 전세가율이 72.6%로 상승 추세에 있어 전세 수요가 매매 시장을 지지할 가능성도 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 큰 강점입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 '청년 유홈(U home) 삼산', '푸르지오 어반피스', '문수로 롯데캐슬 그랑파르크' 등 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 소진 추이와 재건축 추진 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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