매물 유형: 아파트
분석 번호: 4423
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물인 달동힐스테이트1차는 준공 20년차 아파트로, 울산 남구 아파트 시장의 전반적인 상승세 속에서 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있다는 점은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼 내에 위치하나, 저층이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 6억 3,374만 원에서 7억 8,560만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 6억 3,996만 원보다 다소 높은 수준으로, 저층이라는 점을 고려할 때 시장 평균 대비 약간 높은 가격대로 볼 수 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(129.2774㎡)의 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 8층 거래로 6억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물 2층과의 층구간 감점(-10점)이 반영되어 6억 3,996만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 7층 거래로 6억 3,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.006과 층구간 감점(-10점)이 적용되어 6억 3,374만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 10층 거래로 7억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.027과 층구간 감점(-10점)이 적용되어 7억 8,560만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 대상 매물보다 높은 층에 위치하여 층구간 감점이 동일하게 적용되었습니다.
달동힐스테이트1차는 세대당 1.8대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 대현중학교(164m) 등 학교가 인접하여 학군 경쟁력이 양호합니다. 정다운공원(80m), 세븐일레븐(105m), 프라우메디병원(188m) 등 생활 편의시설 접근성도 우수하여 실거주 가치는 높습니다. 다만, 160세대의 중소형 단지라는 점과 재건축 연한까지 10년이 남아있다는 점은 투자 가치 측면에서 대형 단지나 재건축 임박 단지 대비 매력도가 떨어질 수 있습니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 건물 나이 20년입니다. 재건축 연한인 30년까지 10년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 추진 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수 증가를 통한 사업성 확보가 어려울 수 있어 추진 동력이 약할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수는 있으나, 현재 시점에서는 개발이익 요인이 크지 않습니다.
울산 남구는 매매 및 전세가격지수 상승세, 전월세 수급동향의 수요 우위로 단기적으로는 안정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 그러나 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 시장의 피로도를 시사합니다. 특히, 울산 남구 내 힐스테이트 더샵 상생공원, 광주 송암공원 중흥 S-클래스 SK VIEW, 대명자이 그랜드시티, 대연 디아이엘, 해링턴 마레, 푸르지오 어반피스, 번영로 하늘채 라크뷰 등 총 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 것입니다. 이러한 공급 과잉은 중장기적으로 매매가 상승을 제한하고 하락 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 따라서 현재의 매매가 상승세가 지속될지는 불확실하며, 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 시장의 변동성이 커질 수 있습니다.
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