매물 유형: 아파트
분석 번호: 4422
종합 리스크 점수: 62점
울산 남구 달동 현대3차 아파트는 재건축 연한에 도달한 31년차 단지로, 용적률 갭이 존재하여 향후 개발 잠재력이 있습니다. 최근 울산 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 단지 내 주차 대수가 세대당 0.64대로 부족하고, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 관점에서 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 투자 가치 판단 시 이러한 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.
대상 매물의 제시가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 809만 원에서 3억 4,707만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 특히, 동일 단지 3층의 최근 거래가 3억 2,500만 원과 비교했을 때 약 2,500만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
#1 비교사례는 동일 단지 1층 84.99㎡ 매물로 2026년 5월 3억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 4,499만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지 3층 84.99㎡ 매물로 2026년 5월 3억 2,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 2,499만 원입니다. #3 비교사례는 동일 단지 6층 84.99㎡ 매물로 2026년 4월 3억 4,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 4,707만 원입니다. 이 외에도 층구간 감점이 적용된 3건의 비교사례가 존재하며, 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
현대3차 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 용적률 갭이 존재하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 주변에 동평초등학교 병설유치원 등 학교 시설이 인접해 있어 학군 경쟁력은 보통 수준입니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 주차 공간 부족은 단점이나, 인근에 하나공원, 세븐일레븐, 모소나무종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 편의성은 양호합니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 258.43%로 법정 상한 300% 대비 41.57%p의 갭이 있어 재건축 사업성이 존재합니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 진행 속도는 조합원 동의, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
울산 남구 지역은 매매 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 힐스테이트 더샵 상생공원, 대연 디아이엘 등 대규모 신규 아파트 공급이 다수 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장 분위기 상승에 힘입어 가격이 유지될 수 있으나, 중장기적으로는 신규 공급에 따른 경쟁 심화와 노후 단지로서의 한계가 복합적으로 작용할 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 미래 가치에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
보류