매물 유형: 아파트
분석 번호: 4421
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 32년차 단지로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높은 편입니다. 최근 울산 남구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 지역 내 미분양 세대가 증가하고 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,673만 원에서 5억 6,381만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하거나 약간 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
#1 비교사례는 동일 단지, 5층, 2026년 2월 거래로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 5억 6,381만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지, 14층, 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 5억 5,673만 원입니다. #3 비교사례는 동일 단지, 11층, 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 5억 6,281만 원입니다. 전반적으로 유사도가 높은 동일 단지 사례들이 존재하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 울산 남구 지역의 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시세 차익보다는 장기 보유를 통한 가치 상승을 목표로 하는 투자에 적합합니다. 주변에 쉼터공원, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 양호합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 225.8%로 법정 상한 300% 대비 74.2%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심과 정보 수집이 필요합니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 재건축 가능성이라는 큰 호재를 안고 있어 미래 성장 전망은 긍정적입니다. 그러나 지역 내 미분양 증가와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. '울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭' 등 주변 개발 사업들은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
보류