매물 유형: 아파트
분석 번호: 4419
종합 리스크 점수: 68점
울산 남구 달동주공1단지는 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이며, 전세수급동향이 수요 우세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이고 지역 미분양 세대가 증가하고 있어 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 6,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 6,123만 원 ~ 최고 1억 7,715만 원)의 중앙값인 1억 6,702만 원과 매우 유사한 수준에 위치합니다. 이는 현재 시장에서 합리적인 가격으로 평가될 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 달동주공1단지 내 동일 면적(41.85㎡)의 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 6층 매물로 1억 6,498만 원의 보정 후 대입 총액을 보이며, #2 사례는 2026년 3월 거래된 9층 매물로 1억 7,715만 원, #3 사례는 2026년 3월 거래된 15층 매물로 1억 6,702만 원의 대입 총액을 나타냅니다. #4, #5 사례는 층구간 감점(14층 vs 2층/5층)이 있었으나, 각각 1억 7,458만 원과 1억 6,123만 원의 대입 총액을 보였습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
달동주공1단지는 948세대의 대단지로, 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근에 쉼터공원, GS25, 모소나무종합병원, 아름몬테소리어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역 접근성은 다소 떨어지나, 인근 도로 개설 및 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치는 긍정적입니다.
대상 매물은 1993년 준공되어 현재 33년차 건물로, 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높음을 의미합니다. 특히, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률이 300%임을 감안할 때, 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 더욱 높을 수 있습니다. 인근 지역의 정비사업 관련 뉴스들이 지속적으로 보도되고 있어 재건축 추진에 대한 기대감이 형성될 수 있습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으며, 전세수급동향이 수요 우세로 나타나 시장의 견조함을 뒷받침합니다. 달동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하며, '울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 변경' 등 다양한 개발 호재들이 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 특히, '수소교통 복합기지 구축사업'은 태화강역~장생포 수소트램 운행과 연계되어 지역 교통 인프라 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 지역 미분양 세대 증가 및 향후 대규모 신규 공급 예정 물량(23,417세대)은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 재건축 잠재력과 지역 개발 호재를 바탕으로 한 장기적인 성장 전망은 긍정적이나, 단기적인 시장 변동성에는 주의해야 합니다.
매수