매물 유형: 아파트
분석 번호: 4418
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 18년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 인근 지역은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 특히, 울산 남구 지역에 2만 세대가 넘는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 6,416만 원에서 5억 3,326만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(5억 690만 원)에 근접한 수준입니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 거래 사례와 비교했을 때 적정한 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례(유사도 100점)는 2026년 5월 13층 84.9453㎡가 5억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 5억 690만 원으로 보정됩니다. #2 사례(유사도 90점)는 2026년 6월 3층 84.9453㎡가 4억 6,700만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 4억 6,416만 원으로 보정됩니다. #3 사례(유사도 90점)는 2026년 3월 22층 84.9453㎡가 5억 3,000만 원에 거래되었으며, 시점 및 층구간 감점(-10점)이 적용되어 5억 3,326만 원으로 보정됩니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 근거를 제공합니다.
달동월드메르디앙은 강남초등학교가 인접해 있어 학군 경쟁력이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 울산 남구 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 매매수급동향 하락세와 전세가율 72.6%는 갭투자 시 역전세 위험을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 재건축 사업성 판단은 불가합니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있으나, 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하여 시장 활력은 다소 둔화되고 있습니다. 특히, 2만 세대가 넘는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. '울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 변경' 등 지역 개발 호재가 있으나, 이러한 공급 리스크를 상쇄할 만큼의 강력한 상승 동력은 현재로서는 제한적입니다. 중장기적으로는 인구 유입 및 지역 경제 활성화 여부에 따라 달라질 수 있으나, 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 보일 가능성이 있습니다.
보류