매물 유형: 아파트
분석 번호: 4409
종합 리스크 점수: 62점
울산 남구 번영로 극동스타클래스 아파트는 매매가 6억 원으로 제시되었으며, 시장 동향은 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다. 특히 전세 및 월세 수급 동향이 수요 우세로 나타나 임대 시장이 활발합니다. 다만, 매매 수급 동향은 하락세이며, 인근에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다. 재건축 연한에는 미달하나, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,261만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 제시가가 시장의 보정된 가치보다 약 9,261만 원 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 전용면적 기준 평당가 1,484만 원/평(449만 원/㎡)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지(극동스타클래스)에 위치하며, 층수(25층)도 유사한 고층입니다. 거래 시점은 2026년 1월로 5개월 전 거래이며, 시점 보정 계수 1.027이 적용되어 현재 가치로 환산되었습니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 유사성을 보이며, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다. 보정 후 대입 총액은 6억 9,261만 원으로 산출되었습니다.
울산 남구 극동스타클래스는 세대당 2.78대의 넉넉한 주차 공간과 20층 고층이라는 장점을 가지고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 72.6%로 상승 추세에 있어 갭투자 매력도가 높을 수 있으나, 전세가율 70% 이상은 역전세 위험이 존재할 수 있습니다. 주변에 삼신공원, 마마트, 울산병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
본 단지는 2009년 준공되어 현재 17년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 13년이 남아있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 하지만 용적률이 1164.49%로 법정 상한 1300% 대비 135.51%p의 여유가 있어, 향후 리모델링이나 재건축을 추진할 경우 사업성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 전세 및 월세 시장의 수요 우세는 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다. 그러나 매매 거래량은 감소 추세이며, 인근에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 단기적인 급등보다는 중장기적인 관점에서 시장 변화를 주시하며 접근하는 것이 현명합니다. 제시된 매매가가 보정된 가치 스펙트럼 대비 낮게 형성되어 있어 가격적인 메리트는 있습니다.
매수