매물 유형: 아파트
분석 번호: 4406
종합 리스크 점수: 65점
울산 남구 문수로IPARK2 아파트는 준공 23년차의 단지로, 현재 울산 남구 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세를 보이며, 인근에 2만 3천여 세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 하방 압력에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 9,988만 원 ~ 최고 10억 9,988만 원)의 범위 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 유사도 100점의 동일 단지 비교사례가 11억 원에 거래된 점을 고려할 때, 제시가는 시장 실거래가와 매우 근접한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지(문수로IPARK2)의 12층 92.2394㎡ 매매 거래입니다. 2026년 6월에 11억 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 3,942만 원/평입니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 동일 시점으로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없이 그대로 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 10억 9,988만 원입니다.
문수로IPARK2는 600세대의 중규모 단지로, 세대당 1.5대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 인근에 푸른솔영재어린이집(60m), 은월공원(313m), GS25 울산아이파크점(102m) 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 신정2동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 기본적인 주거 수요는 탄탄하지만, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당 지역에 지하철역이 없어 적용되지 않습니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차로, 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아있습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 향후 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성은 열려 있으나, 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 개발 잠재력 분석은 어렵습니다. 개발 잠재력은 '보통'으로 평가됩니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 전세가율 72.6%로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 매매수급동향 하락 및 거래량 감소는 단기적인 매수세 위축을 시사합니다. 특히, 인근에 2만 3천여 세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화와 시세 하방 압력이 발생할 가능성이 높습니다. 이러한 공급 리스크는 중장기적인 시세 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시해야 합니다.
보류