매물 유형: 아파트
분석 번호: 4401
종합 리스크 점수: 78점
울산문수로두산위브더제니스 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 울산 남구의 전반적인 매매 및 전세 시장 상승세 속에서 안정적인 입지를 가지고 있습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 향후 2만 3천여 세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 675만 원에서 8억 8,299만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 15건의 동일 단지 유사 사례 중 최고가보다도 높은 가격으로, 시장의 평균적인 거래 가격 대비 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 매도인의 희망 가격이 시장 최고가 이상으로 책정된 것으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 2026년 5월 거래의 경우 1.000, 2026년 3월 거래는 1.000, 2026년 2월 거래는 1.016, 2026년 1월 거래는 1.016이 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상지 간의 조건이 유사함을 나타냅니다. 특히 #1~#15 사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 직접적인 근거가 됩니다.
울산문수로두산위브더제니스는 준공 4년차의 신축 아파트로, 우수한 주차 환경과 쾌적한 단지 시설을 갖추고 있습니다. 울산 남구는 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 실수요 기반의 투자 가치는 양호합니다. 다만, 제시가가 시장 최고가를 상회하는 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변에 CU, 중앙병원, 뜰안애어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
건물 나이가 4년으로, 재건축 연한인 30년까지는 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 낮습니다.
울산 남구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 여러 도시관리계획 변경 및 도로 개설, 공원 조성 등 개발 호재가 다수 예정되어 있어 중장기적인 성장 잠재력이 있습니다. 특히 수소교통 복합기지 구축사업과 같은 친환경 인프라 확충은 지역 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 2만 3천여 세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 과잉 리스크로 작용하여 가격 상승폭을 제한하거나 일시적인 하락을 유발할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류