매물 유형: 아파트
분석 번호: 4400
종합 리스크 점수: 75점
울산문수로동문디이스트는 준공 4년차의 신축 아파트로, 울산 남구의 다양한 개발 호재와 함께 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있어 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다.
제시가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,349만 원에서 6억 4,576만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중간보다 약간 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 가격대와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
비교사례 1번은 2026년 4월 12층이 6억 4,400만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 4,576만 원입니다. 비교사례 2번은 2026년 2월 8층이 5억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5억 9,349만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 층으로 유사도가 매우 높습니다. 3번 및 4번 사례는 21층으로 층구간 감점에도 불구하고 6억 3,878만 원의 대입 총액을 보였습니다. 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 동일 단지 거래들이 5억 9,349만 원에서 6억 4,576만 원 사이의 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다.
울산문수로동문디이스트는 준공 4년차의 신축 아파트로, 단지 내외부 상태가 양호하며 세대당 1.43대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 울산 남구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하고 있어 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 푸른공원, 중앙병원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 학군 접근성도 양호하여 실거주 및 투자 수요 모두에게 매력적인 입지입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 향후 대규모 공급 물량에 대한 리스크는 고려해야 합니다.
대상 아파트는 준공 4년차로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.
울산 남구는 매매 및 전세 시장 지수가 긍정적인 흐름을 보이고 있으며, 다양한 도시 개발 호재가 예정되어 있어 중단기적으로는 가격 상승 여력이 있을 것으로 전망됩니다. 특히 신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭, 선암공원 및 장생포공원 조성계획 변경 등은 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 힐스테이트 더샵 상생공원, 대명자이 그랜드시티 등 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 시장 동향과 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
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