서울특별시 노원구 상계동 *** 상가 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 상가

분석 번호: 440

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 입지와 안정적인 상권 활성도를 바탕으로 투자 가치가 높으나, 매매가 적정성 및 수익률에 대한 추가 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

임대료 부담률: 5점 — 제시된 정보에 월 매출 및 순수익이 없어 정확한 부담률 산정 불가. 일반적인 상가 임대료 부담률 기준 5점 부여.
매장 경쟁도: 7점 — 반경 500m 내 총 598개 점포가 있으나, 현재 13개 업종이 안정적으로 운영 중이며, 의원, 약국 등 필수 업종이 포함되어 경쟁 강도가 적절한 것으로 판단됩니다.
폐업 리스크: 6점 — R-ONE 중대형 상가 공실률이 9.3%로 보합세이나 10% 이하로 임대인 우위 시장이며, 현재 다양한 업종이 안정적으로 운영 중인 점을 고려하여 보통 수준으로 평가됩니다.
상권 활성도: 7점 — 배후세대 7,969가구, 총 인구 18,289명으로 안정적인 수요가 존재하며, 특히 20~40대 활성소비층이 39%를 차지하여 젊은 업종 수요도 충분합니다. 노원구 내 거래 활성도 1위인 상계동에 위치하여 상권 활성도가 우수합니다.
권리금 적정성: 5점 — 제시된 정보에 권리금 데이터가 없어 적정성 판단 불가. 기본값 5점 부여.
권리금 회수기간: 6점 — 제시된 정보에 월 순수익이 없어 회수 기간 판단 불가. 다만, 현재 다양한 업종이 입점해 있어 안정적인 수익 구조를 형성할 가능성이 높습니다.
수익률(CAP Rate): 6점 — R-ONE 투자수익률이 1.6%대로 다소 낮으나, 이는 시장 전체 평균이며, 본 매물의 구체적인 임대수익 정보가 없어 현재는 보통 수준으로 평가됩니다.
층별 가치: 7점 — 대상 매물은 4층에 위치하며, 현재 내과/소아과 의원이 입점해 있어 층별 가치가 높게 평가됩니다. (의원 등 전문직종은 층수 영향이 적음)
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 판단 불가. 기본값 5점 부여.
건물 노후도(대장): 6점 — 준공일 2014년 8월 7일로 12년 경과된 건물로, 비교적 양호한 편에 속합니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 18억 원은 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 90억 2,452만 원 ~ 최고 170억 6,071만 원, 중앙값 146억 4,098만 원)과 비교했을 때 매우 낮은 수준입니다. 이는 대상 매물이 건물 전체가 아닌 특정 층의 일부 면적에 대한 매매가일 가능성이 높으며, 사용자 제시 가격이 건물 전체 매매가가 아닐 경우, 스펙트럼과의 직접 비교는 적절하지 않습니다. 만약 18억 원이 건물 전체 매매가라면 시장 가치 대비 매우 저평가된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건은 대상지와의 거리, 면적, 시점, 용도지역 등의 차이로 인해 유사도 점수가 20~55점으로 다소 낮게 평가되었습니다. 특히, #1 사례(노원구 중계동, 2024.3 거래)는 유사도 55점으로 가장 높았으며, 대상지 면적 및 보정 계수 적용 시 170억 6,071만 원으로 환산되었습니다. #2 사례(노원구 하계동, 2025.1 거래)는 제2종일반주거지역으로 용도지역 감점이 있었으나, 146억 4,098만 원으로 환산되었습니다. 나머지 사례들은 용도지역, 거리, 면적, 시점 등에서 감점 요인이 많아 환산 총액이 상대적으로 낮게 산출되었습니다.

심층 분석

노원구 상계동은 노원역 초역세권에 위치하며, 배후세대 7,969가구와 20~40대 활성 소비층(39%)이 풍부하여 상권 활성도가 매우 높습니다. 현재 13개 업종이 안정적으로 운영 중이며, 특히 4층에 의원이 입점해 있어 고정적인 유동인구 유입이 기대됩니다. 반경 500m 내 경쟁 점포가 598개로 많지만, 다양한 업종이 고루 분포되어 있어 특정 업종의 과도한 경쟁은 제한적입니다. 전반적으로 업종 성공 가능성은 높다고 판단됩니다.

이 상권의 연령 구성(50대 이상 50%, 20~40대 39%)과 점포 밀집도를 고려할 때, 다음과 같은 대체 업종을 추천합니다. 첫째, '프랜차이즈 카페/베이커리': 노원역 유동인구가 많고 다양한 연령층이 이용하기에 적합합니다. 둘째, '스터디 카페/공유 오피스': 20~40대 활성 소비층 및 직장인구(1,452명)를 타겟으로 할 수 있습니다. 셋째, '키즈 카페/교육 시설': 아파트 거주 비율(48.12%)이 높고 가족 단위 유동인구가 많아 수요가 충분합니다.

대상 매물의 정확한 보증금 및 월세 정보가 없어 환산보증금 산정은 어렵습니다. 그러나 서울시 상가건물 임대차보호법 적용 대상은 환산보증금 9억 원 이하이며, 이를 초과할 경우 일부 조항만 적용됩니다. 임대차 계약 시 환산보증금을 확인하여 임대료 인상 상한(5%) 및 계약갱신청구권(최대 10년) 등 임차인 보호 조항 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

노원구 상계동은 거래 활성도 1위 지역으로, 상권 활성도가 우수하여 폐업 시 권리금 회수 가능성이 높습니다. 특히 의원, 약국 등 안정적인 업종이 입점해 있어 바닥 권리금 및 영업 권리금 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 시설 권리금은 내부 시설 상태에 따라 달라지므로, 매매 시 시설물의 노후도 및 가치를 정확히 평가하여 양도 전략을 수립해야 합니다.

R-ONE 중대형 상가 임대가격지수는 2026년 1월 기준 102.5로 꾸준히 상승 추세에 있으며, 임대료 역시 상승하고 있습니다. 공실률은 9.3%로 보합세를 유지하며 10% 이하를 기록하고 있어 임대인 우위 시장이 지속될 것으로 보입니다. 노원역 초역세권 입지와 상계동의 높은 거래 활성도를 고려할 때, 향후 1~3년간 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 인근 재건축 및 소규모정비 사업(상계주공5단지, 월계동 모아타운 등)이 진행 중이어서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

제시된 매매가 18억 원이 건물 전체에 대한 것인지, 아니면 특정 층의 일부 면적(예: 4층 의원 자리)에 대한 것인지 정확한 확인이 필요합니다.
현재 입점한 13개 업종의 임대차 계약 현황(보증금, 월세, 계약 기간) 및 만료 일정을 상세히 확인하여 안정적인 임대 수익 구조를 파악해야 합니다.
각 임차인의 실제 월 매출 및 순수익 증빙 자료(POS 데이터 등)를 요청하여 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.
건물 관리비 내역 및 장기수선충당금 적립 현황을 확인하여 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.
건물 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후도 및 유지보수 필요 사항을 현장 방문하여 점검해야 합니다.
주차장 시설 및 주차 가능 대수(옥내 16대, 옥외 1대)가 현재 입점한 업종들의 수요를 충분히 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수